不動産の売却の豆知識!?共有名義のミニ知識を分かりやすく解説

共有名義は一つの不動産を複数の共有者で所有するケースで用いられるもので、不動産の取り扱いや売却についても通常の不動産とはかなり違ってきます。
共有名義は共有名義不動産を有する場合において、購入や売却にも関わってくる重要なポイントとなります。
そのため、しっかりと理解することが大切ですが、実はそれほど難しくはありませんし、基礎を覚えるのは思いの外簡単です。
大事なのは共有名義の定義や扱い方、注意点といったところで、ポイントを押さえれば大丈夫です。

共有名義は難しそうで扱いにくい、それは必ずしも間違いとはいえませんが、しかし理解が簡単になったり扱いやすくなるのも確かです。

共有名義とは不動産を複数人で所有する方法

共有名義は名前のように、単独ではなく共有の名義で不動産を所有する方法です。
代表者を立てたりその人に一つの不動産を任せるのではなく、共有者となる人達が登記をして共有名義に名を連ねることになります。
不動産が共有名義になるケースとしては、遺産相続で複数人が不相談の相続人になったり、2名以上の出資で不動産を購入する場合が挙げられます。
ちなみに、共有名義不動産の所有は等分ではなく、割合を決めて所有する形となります。
これを共有持分といって、持分登記で明確にされます。
購入で共有名義による不動産の所有は、出資割合がそのまま共有持分の割合になるケースが多いです。
余談ですが、出資額と持分割合に明らかな相違が見られる場合は、一方に対する贈与と見なされ、贈与税が課されることがあります。
そして共有名義の不動産は、複数人で権利を分けて保有していることから、誰かが勝手に売却するということが不可能です。
共有名義に名を連ねる誰かが売却したいと考える場合は、共有者全員に同意を取って売却となります。
他にも土地の所有者を持分割合に応じて分ける分筆や、自己持分の売却といった方法があります。
いずれにせよ、共有名義は不動産を独り占めできないので、扱いには何かと制約があると理解することが必要です。

共有名義の定義について

共有名義の定義とは、不動産を所有する名義が2つ以上あって、複数人で一つを所有する状態とされます。
不動産は物理的に分割することが難しいので、持分という割合をあらわす方法でそれぞれ共有することになります。
厄介なのは持分に応じた不動産の売却が難しいことで、不動産を売ろうと思えば実質的に共有者全員の同意が不可欠です。
共有名義にも様々なパターンがあって、一般的に多いのは夫婦で住宅を購入するケースです。
夫婦で共有名義となり、お金を出し合って住宅を購入するというパターンです。
この場合は出資した額に合わせて持分割合が決められることになるでしょう。
もう1つ、共有名義に多いのは遺産相続で、親が亡くなり子供達が受け継いで共有するというケースです。
割合的には少ないものの、家族で共有する不動産に第三者の名義が含まれることもあります。
これは共有持分の売却によって、家族から他人の手に共有持分がわる場合に起こります。
しかし、血の繋がらない他人だからといって、正当な手続きで売却された権利を否定することはできませんし、家族の共有名義の不動産から他人を排除することも不可能です。
逆に親兄弟であっても話がまとまらなかったり、共有名義不動産の管理を巡ってトラブルが起こることもありますから、共有名義で不動産を扱うのは簡単ではないといえます。

共有名義の不動産を売却する際の注意点

共有名義の不動産を売却する時は、共有者に無断で売ることはできないことに注意です。
複数人の名義で一つの不動産を所有するわけですから、考えてみれば当然ですし、全員分の同意を取りつけないことには売却の話し合いすらできないです。
1人でも売りたくないといえばそれまでですし、他の共有者がその人に共有持分を買い取ってもらうなどしなければ、売却そのものが困難になります。
ただし、共有持分そのものの売却は認められていますし、第三者に売ることもできます。
共有持分は共有者に知られずに売却可能ですが、権利関係を調べれば発覚するので、完全に隠し通すことはできないです。
共有持分の売却で注意が必要なのは、不動産の査定額が相場よりもかなり安くなってしまうことです。
理由といえるのは扱いにくさで、仮にもし共有名義の不動産の持分を買っても、不動産が思ったように活用できるとは限らないからです。
手に入れた共有持分を手放すのも簡単ではありませんから、やはり第三者にとっては扱いにくく、それ故にあまり流通していないわけです。
不動産会社が取り扱う商品、サービスを見てみると分かりますが、共有持分を扱っているところは少ないので、売却を相談したり査定を受けるのは必然的に専門的な業者となります。

まとめ

共有名義の不動産は、所有者が2名以上で複数人が一つの不動産を所有する形態をあらわします。
所有の割合は持分登記が行われる持分割合で決まり、共同購入の場合は出資額がそのまま割合になることが多いです。

共有名義は夫婦の住宅購入や遺産相続で発生するケースが殆どですが、共有持分の売却のように、第三者が共有者の1人になることもあります
共有名義の土地や建物をまるごと売ろうとすると、共有者全員に同意を取る必要がありますが、共有持分に関しては自分だけで売ることができます。
ただ扱いにくく売りにくいことから、買い手がつきにくかったり安く買われることも多く、それが売却を考える際の注意点となるでしょう。